Konut Piyasası Takibi: Bankacılık krizi yeni bir değişken

Dolayısıyla, artık 2023 denklemine yeni bir değişken ekleyebiliriz: Bir bankacılık krizi mortgage oranları için ne anlama geliyor?

2023 tahminimde, ekonominin sağlam kalması halinde 10 yıllık getiri aralığının %3,21 ile %4,25 arasında olması gerektiğini ve bunun da %5,75 ile %7,25 arasındaki mortgage oranlarına denk geldiğini belirtmiştim. Eğer ekonomi zayıflarsa ve işsizlik başvurularında bir artış görürsek, 10 yıllık getiri %2,73 ‘e kadar düşebilir ve bu da %5,25 mortgage oranlarına karşılık gelir. Bu, ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasası hala çok stresli olduğu için spreadlerin geniş olduğunu varsayar.

Geçen hafta ekonomik veriler iyiydi. Eğer bankacılık krizi olmasaydı, muhtemelen sadece geçen hafta açıklanan ekonomik verilerin ne kadar sağlam olduğuna odaklanırdık. GSYH büyümesi %3,2 olarak tahmin edildi, işsizlik başvuruları geçen hafta düştü, konut başlangıçları tahminleri aştı ve satın alma başvuru verileri bir miktar büyüme gösterdi. Perakende satışlar tahminlerin biraz altında kaldı, ancak olumlu revizyonlar aldık ve sanayi üretimi değişmedi.

Geçen haftaki 10 yıllık getiri bizi kumdaki kritik çizgiye götürdü.

Geçen hafta iki yıllık getiri %5 seviyesinden %4’ün altına düştü. Tahvil piyasası Fed’e faizleri düşürmesi için bağırıyor. Ancak, birçok Wall Street firması daha yüksek faiz oranları üzerine bahis oynadı ve bankacılık krizinden yandı. Dolayısıyla, piyasa çılgın ve Fed şu anda kısa vadeli faizlerin ne yaptığını umursamayabilir.

Mortgage oranları düşerek haftayı %6,55 seviyesinde tamamladı, ancak finansal piyasalarda çok fazla stres görüyoruz. Birçok kişi Cuma günü mortgage oranlarının neden daha düşük olmadığını merak etti; cevap ise bankacılık krizinin mortgage destekli menkul kıymetler piyasasını, tahvil getirilerinin geçen sefer bu seviyelere düştüğü zamandan daha fazla strese sokmuş olması.

Dolayısıyla bu destansı bir hafta olacak çünkü yılın başında denklemde olmayan yeni bir değişkeni 2023’e dahil ettik ve Fed Salı ve Çarşamba günü toplanıyor.

Bu hafta 10 yıllık getirinin nasıl hareket edeceğini görmek istiyorum. Düşük seviye olan %3,21 ‘i doğrudan vuracak olan tahvil alımlarını takip edebilir miyiz? Bu benim için büyük bir olay olur çünkü işgücü piyasası hala iyi durumdayken gerçekleşiyor.

Finansal piyasalar sakinleşene kadar ekonomik tartışmaların seyrini değiştirecek haberlerin her an gelebileceğini bilmiyoruz.

Kısa vadede haberlerin daha da kötüye gitme potansiyeli nedeniyle, mortgage oranlarında ve 10 yıllık getirideki hareketlerde bazı çılgın piyasa fiyatlamaları görebileceğimizi aklımızda tutmamız gerekiyor. Dolayısıyla, dünya piyasaları düzeni yeniden sağlamaya çalışırken, bankacılık krizi sırasında her gün önemlidir.

Haftalık konut envanteri

Bakmak Altos Araştırma Geçen haftaki veriler ışığında asıl soru, bahar envanterindeki mevsimsel artışı nihayet görmeye başlayıp başlamadığımız. Bu konuda hem iyi hem de kötü haberlerimiz var.

İlk olarak, aktif ilan sayısında bir miktar artış gördük ve bu beni sevinçten havalara uçurdu! Geçtiğimiz Mart ayında envanter yükselişe geçmeden önce mevsimsel dibi görmüştük, bu nedenle bu hafta da verilerde aynı büyümeyi göreceğimizi ve Mart ayında dibe vurduğumuz yılların arka arkaya geleceğini umuyorum. Bu normal olmasa da, Nisan ayına kadar dibe vurmadığımız 2021’de gördüğümüzden daha iyi.

Haftalık stok değişimi (10 Mart-17 Mart): 412.535’ten 414.278‘e yükseldi

Geçen yılın aynı haftası (11-18 Mart): 247.320‘den 245.776‘ya düştü

2022 yılı için en düşük seviye 240.194

Envanterdeki mevsimsel artış, daha fazla satıcının aynı zamanda konut alıcısı olabileceği ve ülkenin belirli bölgelerinde daha az teklif savaşı yaşanacağı anlamına geliyor.

Şimdi kötü haber: yeni listeleme verileri bu hafta o kadar düştü ki, bunun bir trend mi yoksa haftalık verilerde zaman zaman meydana gelebilecek tek seferlik bir durum mu olduğunu görene kadar bu haftanın verilerine bir yıldız işareti koyuyorum.

Ayrıca, yıldan yıla verilerde daha büyük bir boşluk yaratıyoruz. Yılın başlarında, önceki iki yılla aynı seviyedeydik, hatta bazı haftalarda biraz daha yukarıdaydık. Şimdi aşağıda görebileceğiniz gibi daha büyük bir boşluk yaratıyoruz:

2021 60,904

2022 55,348

2023 42,407

Bazı tarihsel referanslar için, bunlar önceki yıllardaki haftalık envanter verileriydi:

2015 80,909

2016 84,647

2017 78,237

Şimdi, bu yeni listeleme sayısı, bu seviyeden daha yüksek olacak olan trende geri dönen bir haftalık veri olabilir. Ya da geçen yıl Haziran sonunda olduğu gibi, faizler yükseldiğinde, hane halkları faizler yükselirken evlerini listelemek istemedikleri için yeni listelemelerde gözle görülür bir düşüş gördük.

Bu daha önce de bahsettiğim bir konu – bazı ev sahipleri %7 ve üzeri mortgage oranlarıyla ev almak istemiyorlar ve bu işi bırakmaya karar veriyorlar. Mortgage oranları çok hızlı yükseldiğinde bu bir sorundur ve konut maliyeti önemli olduğunda hayat boyu sürecek o büyük kararı vermek zorlaşır.

İki hafta daha bekleyelim ve bu yeni listeleme trendinin devam edip etmeyeceğini ya da daha da yükselip yükselmeyeceğini görelim. Umarım bu sadece bir haftalık bir olaydır.

Uygulama verilerini satın alın

Geçen hafta satın alma uygulamalarında haftalık %7’lik bir artışla daha iyi haberler aldık ve yıldan yıla düşüş de azaldı. Ancak, her zaman vurguladığım gibi, burada çıta düşüktür, bu nedenle ipotek oranları düştüğünde başvuru verilerindeki iğneyi hareket ettirmek için fazla bir şey gerekmez.

Faizler %5,99’dan %7,10’a yükseldiğinde, bu bize bir ay boyunca haftadan haftaya negatif veri sağladı, ancak son iki hafta pozitif oldu. Satın alma başvurularına ilişkin olumlu veriler 9 Kasım’dan bu yana olumsuz verilerden daha fazla. Bu veriler 30-90 gün sonrasına baktığı için, bu haftaki mevcut konut satışları raporunda bir sıçrama görülmesi bekleniyor.

Bu endeksteki bir aylık düşüşle birlikte yılın ilerleyen dönemlerinde ortaya çıkacak verilere dikkat etmemiz gerekiyor. Ancak, mortgage spreadleri geniş olsa bile konut piyasasının 10 yıllık getirinin gittiği yere göre hareket ettiğini anlamak için roket bilimci olmanıza ya da ekonomi alanında doktora yapmanıza gerek yok. Bugün yaşadığımız tüm bu drama rağmen, bakalım mortgage oranları bu hafta daha da düşecek mi yoksa kumdaki çizgi devam edecek mi?

Önümüzdeki hafta

Bu hafta mevcut konut satışları ve yeni konut satışları raporları açıklanacak, ancak dürüst olmak gerekirse, bu bankacılık krizi durumunu kontrol altına alana kadar ekonomik verilerin bir önemi yok. Bu makaleyi yazarken, UBS ‘in hükümet desteğiyle Credit Suisse ‘i satın aldığı ve Flagstar ‘ın Signature Bank varlıklarını satın alacağı haberleri geldi. Buna ek olarak, Fed bir
ABD doları likiditesinin sağlanmasını güçlendirmek için koordineli merkez bankası eylemi .

Böyle zamanlarda, ekonomik verilere odaklanabilmemiz için önce piyasaların sakinleşmesi gerekir. Federal Rezerv bu hafta Salı ve Çarşamba günleri toplanacak ve bu toplantının soru-cevap kısmı epik olacak.

Kasım ayında Fed Başkanı Powell’ın “Aşırı sıkılaştığımızı ya da çok hızlı hareket ettiğimizi düşünmüyorum” dediğini hatırlayın. Şimdi, tüm acil bankacılık kredi programlarından ve bankacılık sisteminin çalışmasını sağlamak için küresel koordinasyondan sonra, bu ifadeye hala inanıyor mu? Birinin ona bu doğrudan soruyu sormasını umuyorum.

Fed’in bu hafta ne diyeceğini dinlemek kritik önem taşıyor. Doğrudan konut verilerine odaklanabiliriz, ancak bu haftaki gürültü, piyasanın bu bankacılık krizinin kontrol altında olduğuna mı yoksa kontrolden çıktığına mı inandığını belirleyecek ve Fed’i ve hükümeti burada ve dünya çapında piyasaları sakinleştirmek için daha fazlasını yapmaya zorlayacaktır.